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一个房屋买卖合同纠纷案件引发的初探

作者:李夏 来源:原创 日期:2016-11-7 15:55:06 人气:82 加入收藏 评论:0 标签:

案情简介:

张某与黄某系夫妻关系,杜某与陈某也系夫妻关系。2016111日,张某、黄某前往中介何某处看房,何某为张某和黄某推荐了杜某、陈某共同共有的房屋。张某、黄某看房后非常满意,于是在中介何某处与杜某签订了《房屋买卖(居间)合同》(以下简称“合同”),合同中陈某的签名系杜某所签。合同签订完毕后,张某、黄某向杜某支付了10000元定金和2000元补偿款(因为张某、黄某是通过公积金贷款方式购买房屋,周期相对较长,应杜某之要求,由张某、黄某另行向杜某、陈某支付2000元作为补偿)。后因房价飙涨,杜某、陈某明确表示不再出售房屋。因与杜某、陈某协商无果,张某、黄某依法向法院提起了民事诉讼,诉请杜某、陈某继续履行合同,办理房屋的过户手续,并交付房屋。法院受理案件后进行了三次庭审,最终支持了张某与黄某的诉请,判令杜某、陈某于判决生效之日起十日内将房屋交付给张某、黄某,并协助张某、黄某取得房屋的完整产权和土地使用权。

本案是笔者参与办理的一个成功的房屋买卖合同纠纷案件,受司法实践中普遍倾向的“不办理网签而诉请继续履行房屋买卖合同基本不被支持”观点的影响,法院对本案的裁判完全超出了笔者的心理预期。结合本案,笔者不揣浅陋,对本案中存在的一些疑问进行初探。

一、陈某以未签字为由主张合同无效的主张为何不能获得法院支持?

在本案中,陈某的签字系由其丈夫杜某代签,陈某以此为由,认为其本人是第一产权人,对涉讼房屋的买卖并不知情,其本人也无意愿出售房屋,因而主张涉案合同无效。

根据我国《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”根据该条规定,不难得知,陈某以上述理由为由主张合同无效于法无据,无法获得法院支持。

二、虽然涉案合同有效,但陈某并未签字,为何张某、黄某要求杜某、陈某继续履行涉案合同的诉请为何仍获法院支持?

根据我国《物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”根据该条规定,涉案房屋的处分需要杜某和陈某一致同意方可。该条文与我国《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定相对应,该款规定:“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”综上,虽然合同有效,但陈某并未签字,房屋所有权不能转移,张某、黄某是无法要求履行的,只能要求承担杜某承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿,为何张某、黄某要求杜某、陈某继续履行合同的诉请仍获法院支持?

本案的关键点在于本案的证人何某。在庭审中,我们申请证人何某出庭作证,何某出庭证实了涉讼房屋买卖的经过,并表示:签订合同当日下午陈某确实来到何某处并将土地证和房产证交给何某准备签约。而且,在张某与杜某的三份录音资料中,杜某也多次提到陈某对房屋买卖知情,但因身孕和工作原因无法配合办理涉讼房屋的网签和资金托管,同时结合本案全案资料,虑及杜某和陈某良好的夫妻关系,最终法院没有采信陈某对出售房屋并不知情也无意愿的主张。涉讼房屋的出售系杜某、陈某的真实意愿,且经两人一致同意,符合处分不动产的要件。张某、黄某当然可以要求杜某、陈某继续履行涉案合同。

三、本案张某、黄某诉请继续履行房屋买卖合同是否存在障碍?

我国《合同法》第一百一十条规定了不宜继续履行合同的三种情形:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。

结合本案,张某、黄某诉请继续履行房屋买卖合同是否存在障碍?第一,在对方明确表示不再出售涉案房屋之后,在协商无果的前提下,我们及时向人民法院提起了民事诉讼,并未超出《合同法》第一百一十条所规定的合理期限;第二,在向人民法院起诉后,我们依法对涉讼房屋申请了财产保全,涉案房屋并不存在“一房二卖”的情形,而且涉讼房屋的贷款已经结清,他项权业已注销,加之我方具备一次性付款的能力。因而,在法律上或事实上并不存在履行不能的情形;第三,涉讼房屋的买卖合同并不是基于人身依赖关系而产生的合同,适于强制履行的范畴,而且涉案房屋权属变更登记的履行费用也并不过高。综上,张某、黄某诉请继续履行房屋买卖合同不存在障碍。

四、涉案合同的继续履行是否应考虑合同的履行深度问题?

在本案中,相对于房屋的总价款而言,张某、黄某仅仅支付了1万元定金。相对于整个涉案合同而言,合同的履行才刚刚开始。在此情况下,涉案合同的继续履行会不会受到影响?

根据我国《合同法》的规定,在合同合法有效的前提下,合同当事人应当恪守合同全面履行自己的义务,一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任


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